文/乐居财经 李奕和配资炒股导航
“当前各级政府出台的促进房地产市场止跌回稳措施，以及大股东深铁集团和各级各界强有力的支持，给公司改革化险创造了良好条件。”
在8月22日的分析师会议上，万科管理层对于上半年的公司经营这样表示。
当天，万科发布了2025年半年度报告。期内，万科实现营业收入1053.2亿元；实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%；按期保质完成超4.5万套房的交付。
受房地产开发项目结算规模下降、毛利率处低位，新增计提资产减值以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值等因素影响，万科业绩面临较大压力。
但也可以看到，在大股东深铁及各方的大力支持下，万科今年上半年整体上实现了经营稳定，多项业务稳健增长并保持竞争力。
如经过多年的努力和沉淀，该公司经营服务业务在部分赛道如物业、公寓、物流、商业等建立了行业领先优势。
2025年上半年，万科经营服务业务实现全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%。经营服务业务期内取得不少突破，发展态势平稳，且在各自行业内处于头部水平。
特别是，上半年，万科通过统筹各类资源要素，协调动员各方力量，积极化解经营困难和债务风险。在大股东、各金融机构支持，以及自身的努力下，不仅有序推进化险工作，也推动企业向多元场景、多业态复合融合发展，重塑市场信心。
多元造血与融资，改革化险有序推进
今年以来，万科坚决落实主体责任，竭力保交付的同时，妥善解决到期债务特别是公开债务的兑付问题，取得了较为积极的成效。
上半年，万科合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）。另外，持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入，期末全口径经营性物业贷余额为494.7亿元。
截至目前，万科已经顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前已无境外公开债到期。
化险工作有序推进，离不开各方的支持。特别是大股东深铁。事实上，自陷入流动性紧张以来，大股东深铁集团帮助万科进行资产和股权处置、参与消费基础设施REIT认购、积极协调各类金融资源等，并多次提供股东借款对万科予以真金白银的支持。
数据显示，至今深铁集团已累计向万科提供了近240亿元的股东借款，真金白银帮助公司缓解流动性压力。
当然，万科自身的努力也很重要。期内，该公司通过强化自身产品力与品牌，通过战略聚焦、经营提振、管理提升等举措，新入市项目取得不错销售表现。
其中，温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开实现9成及以上的认购去化。公司在15个城市销售金额排名前三。
高效的销售去化以及较好的销售回款，维持着现金流的稳定。
另一方面，万科持续开展大宗交易，积极推进存量盘活，期内完成13个项目交易，签约金额64.3亿元。上半年通过存量盘活优化和新增产能95.2亿，通过存量盘活回款57.5亿元。
2023年以来，万科借助政府各类支持性政策，通过商改住、规划条件优化、存量资源置换等多种方式持续推动难点项目解题。数据显示，其近三年已累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元，通过盘活项目新增销售约226亿元。
对于未来发展与债务应对，管理层在分析师会议上表示：
一方面，将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，同时进一步发挥好经营服务类业务的造血功能。
另一方面，继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化、战略引战、扩大合作等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。
在经营和交易创造的现金流之外，万科还将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定存量融资规模；继续争取增量流动性机会，以时间换空间。
“未来，在政策端的引领，金融机构的支持，国资大股东的力挺，合作伙伴的助力之下，依靠自身的努力，公司有信心、有能力应对挑战，全力以赴争取妥善化解到期债务。”管理层表示。
多方协作创新生态，融合发展持续突破
除了化险工作有序推进，万科近段时间以来表现尤为显著的一点，是持续整合资源，推动公司多元场景、复合业态的融合发展。
最明显的，是跟大股东深铁集团的产业协作。刚过去的7月，万纬物流和深铁集团共同打造的“轨道交通 机器人配送”成为全球首个实现地铁无人配送的商业化案例，开创了智慧物流与城市轨道交通融合的新模式。
这款由万纬物流集成研发、名为“北极燕鸥”的物流机器人，可通过AI调度算法 机器人技术自主完成地铁换乘、站点配送等全流程操作。不仅为全球机器人提供了新应用场景，也为企业发展寻找了很好的机会点。
不仅在物流领域，上半年万科长租业务也与深圳地铁置业集团签署了深铁项目租赁运营合作框架协议，双方将对适配的项目开展合作运营，充分发挥深铁置业丰富的项目资产优势，以及泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势。
万科商业业务也将全面深化与深铁商业的战略合作，共同探索并实践面向未来的轨交商业产品模型与创新运营模式。
除此之外，深铁、万科在TOD综合开发、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面，也将启动全面的深度合作，双方可不断发挥资源禀赋，探索新的发展机会。
与此同时，万科也在持续与各地政府、龙头企业、产业投资机构等协同创新，重点布局城市基础设施运营管理、重大产业项目配套服务等关键领域，不断提升和完善生态圈建设。
比如，万科通过广泛链接境内外机构投资者、政府国资资源等，多样化开拓资产交易渠道，实现交易模式创新。
该公司坚决推进商业、公寓、物流三支REITs；并深化与机构投资者的交易和合作，持续推动三支Pre-REITs基金扩募。今年2月，万科与中信等共同设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，收购厦门泊寓院儿·海湾社区项目，并由泊寓继续提供资产运营服务。
同时，结合政府存量资产盘活等契机，探索新的交易路径。5月，万科与杭州市安居集团完成了河语光年自持住宅交易，实现杭州市首个收购存量商品房用作保障性住房项目成功落地。
这些举措，因地制宜打造新质生产力，推动经营水平和发展质量提升，并通过轻重结合模式提升业务价值，无疑不为万科未来经营锚定了一条高质量发展路径。
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